Comment agir contre le locataire qui ne paye pas son loyer ?

Loyer impayé: Risques encourus et préjudices causés

Il existe différentes façon pour un propriétaire d’agir contre un locataire en cas de loyer impayé avant d’envisager d’expulser le locataire.

A partir de quel moment considère-t-on un loyer comme impayé ?

La date de paiement des loyers figure dans le contrat de bail. Lorsque cette date est dépassée, si vous n’avez pas reçu votre loyer, il est considéré comme impayé.

Que risque le locataire qui ne paye pas son loyer ?

La loi oblige un loueur à payer le loyer. A défaut de paiement, il enfreint dors et déjà la loi et s’expose à des sanctions. S’il ne paye pas son loyer malgré les relances, le propriétaire peut procéder à l’expulsion du locataire. Ce dernier doit aussi rembourser tous les loyers qu’il n’a pas payé. Un propriétaire ne peut pas non plus décider de quitter le logement et d’arrêter de payer son loyer s’il n’a pas respecté son préavis de fin de location.

Dans quels conditions un locataire peut-il refuser le paiement d’un loyer ?

Dans le cas d’un bail d’habitation, le loueur n’a pas le droit de faire justice lui-même, en aucun cas il a le droit d’arrêter de payer son loyer, car il paye un droit de jouissance du logement.
Pour un bail commercial, un loueur peut invoquer « l’exception d’inexécution » si le bien ne correspond pas à ce qui est présenté dans le bail. Par exemple, s’il y a risque d’incendie à cause d’un chauffage ou d’une installation défectueuse et que le bailleur refuse de faire des réparations, le loueur peut légitimement refuser de payer son loyer.

Quelles conséquences pour le propriétaire ?

Le locataire a tout de même le droit de réclamer une indemnisation pour compenser le trouble de jouissance qu’il a rencontré. Le propriétaire a une obligation de délivrance, qui l’oblige à « délivrer un logement décent » (article 1719 du Code Civil). Le propriétaire doit donc effectuer les travaux urgents, ou proposer une indemnisation au loueur.
Si le propriétaire refuse d’effectuer les travaux, le locataire peut lui aussi porter l’affaire devant les tribunaux. S’il loue un logement effectivement jugé comme insalubre, le propriétaire peut être obligé d’effectuer les réparations et éventuellement payer des compensations.

Si le propriétaire est en règle et que le loueur n’a aucune raison valable de refuser le paiement, la première étape est la discussion à l’amiable. Si cette dernière n’est pas possible, il peut envoyer une mise en demeure, puis passer à des mesures plus importantes.

Des démarches juridiques à l’initiative du propriétaire pour agir contre le locataire en cas de loyer impayé

Agir contre le locataire en cas de loyer impayé: La demande d’injonction de paiement

Si le loueur doit entre 5 000 et 10 000 euros au bailleur, ce dernier peut lancer une procédure d’injonction de paiement. Il doit remplir un dossier et un formulaire qu’il remettra au greffe de la juridiction compétente dans un tribunal d’instance ou judiciaire.

Il doit fournir dans ce dossier son identité, sa profession et son adresse ; le nom et le domicile de la personne à qui s’adresse cette injonction ; l’objet de la demande ; le montant détaillé des dommages. Il est également nécessaire de fournir tout autre preuve pouvant appuyer le dossier (preuve de mise en demeure, preuve de facture impayée, copie du bail, etc). Le juge des contentieux et de la protection étudiera le dossier et rendra son verdict.

Contacter votre assureur loyers impayés, une autre façon d’agir contre le locataire en cas de loyer impayé

Souscrire à une assurance loyer impayé est indispensable lorsque vous louez un logement. Cela vous permettra d’agir facilement contre votre locataire en cas de loyer impayé.
L’une des premières choses à faire lorsqu’un locataire ne paie pas son loyer est de contacter son assurance qui pourra prendre les dispositions nécessaires inscrite dans le contrat et ce le plus rapidement possible.
Si le bail est cautionné par une personne tierce, il faut également contacter cette personne, qui normalement doit prendre en charge les loyers impayés. Si le loueur a souscrit à la garantie Visale, le bailleur doit contacter Action Logement.

La résiliation judiciaire du bail de location

Pour ne pas accumuler les impayés, il est possible de résilier le bail, ce qui somme le locataire de partir du logement. Toutefois, tous les contrats de locations n’autorisent pas la résiliation

Présence d’une clause résolutoire dans le bail

Si le contrat de location possède une clause résolutoire, le juge prononce la résiliation du bail sans examen préalable après une mise en demeure d’un mois adressée au loueur.

Absence de clause spécifique

Si le contrat de location ne possède pas de clause résolutoire, la résiliation du bail doit d’abord faire l’objet d’un examen de la part d’un juge, qui prononce ensuite la sanction.

Expulser un locataire, la solution de dernier recours pour agir contre le locataire en cas de loyer impayé

Aucune expulsion ne peut s’effectuer lors de la trêve hivernale, soit du 1er novembre au 31 mars.

Qui peut décider d’expulser un locataire ?

En aucun cas le bailleur ne peut expulser un locataire lui-même. Il ne peut pas non plus entrer dans le logement si le loueur n’en a pas reçu l’information.
Une fois le bail résilié, le juge peut décider de l’expulsion du loueur, le bailleur peut lui signifier. Un huissier va alors intervenir pour signifier officiellement l’expulsion au loueur. Ce dernier dispose d’un mois pour faire appel. A moins que le juge ait ordonné une exécution provisoire de peine, s’il y a appel, l’exécution de la peine est suspendue jusqu’à ce que le jugement final soit rendu. Dans tous les cas, nous vous conseillons de vous rapprocher d’une agence immobilière pour obtenir tous les conseils dont vous avez besoin.

Agir contre le locataire en cas de loyer impayé via une procédure d’expulsion

Après prononciation de la sanction par un juge, un huissier peut expulser un locataire en délivrant un « commandement de quitter les lieux » par courrier recommandé avec accusé de réception. Le loueur doit l’appliquer dans les deux mois. Il est possible pour le loueur de demander d’accorder des délais ou contester l’expulsion, en particulier si les conditions de relogement sont difficiles.

Si les délais sont tous dépassés et que le loueur n’a pas quitté le logement, l’huissier peut procéder à une évacuation du logement, et ce entre le lundi et le samedi, de 6h à 21h, en dehors des jours fériés. En cas de refus ou de résistance, seul le préfet peut autoriser l’intervention des forces de l’ordre. Si ce denier accepte, un commissaire de police et un serrurier accompagnent l’huissier. Le propriétaire récupère alors les lieux et peut faire changer les serrures.

Si le préfet refuse l’intervention des forces de l’ordre, le propriétaire doit intenter une action en justice pour obtenir une indemnisation de l’État.
Le locataire doit déplacer ses meubles à ses frais. S’il les laisse ou si le logement est considéré comme abandonné, le procès verbal doit mentionner l’emplacement des meubles. Au bout d’un mois sans manifestation de la part du loueur, ils sont saisis par l’huissier et sont ensuite mis aux enchères. La somme récoltée permettra d’indemniser au moins en partie le propriétaire.

Quel est le délai à respecter pour expulser un locataire ?

En général, le loueur a entre deux et trois mois pour quitter les lieux de lui-même. Une fois ce délai dépassé, expulser le locataire devient possible.

Quelles aides conseiller au locataire qui n’arrive pas à payer son loyer et les charges agir contre le locataire en cas de loyer impayé?

Le Fonds de Solidarité pour Le Logement (FSL)

Le Fonds de Solidarité pour le Logement permet aux personnes rencontrant des difficultés financières de payer les dépenses liées à leur logement. Il accorde des aides selon les revenus du demandeur. Chaque département possède des conditions différentes d’accès au FSL, il convient de se renseigner auprès des mairies ou d’une assistante sociale.

L’aide au logement (APL)

le calcul des APL prend en compte les revenus actifs et passifs du demandeur. Elles prennent également en compte les enfants/parents âgés à charge ainsi que les éventuelles pensions à payer. Il est possible de faire une simulation sur le site de la Caisse des Allocations Familiales (CAF)

L’allocation de Logement Familiale (ALF)

L’ALF n’est pas cumulable avec l’APL. Le demandeur peut obtenir une ALF s’il :

• Touche déjà d’autres allocations destinées aux familles (allocations familiales, prime à la naissance, etc)
• S’il a un enfant à charge de moins de 21 ans et qu’il ne peut toucher d’autre prestations familiales
• S’il est marié et ce pendant 5 ans
• Si elle est enceinte et seule, entre le 4e mois de grossesse et le 1er mois de naissance de l’enfant
• S’il s’occupe d’un parent ou ascendant âgé d’au moins 65 ans
• S’il s’occupe d’un ascendant, descendant ou collatéral touché par une infirmité incapacitante à 80% et incapable de travailler, incapacité qui doit être reconnue par la CDAPH

La création d’un dossier de surendettement

Il s’agit en général de la dernière solution afin d’éviter l’expulsion. Le demandeur doit monter un dossier de surendettement auprès de la Banque de France. Une fois le dossier déposé, la commission dispose de trois mois pour statuer sur le cas du loueur.

Durant ce laps de temps, le loueur doit continuer à payer ses dépenses courantes. Il peut néanmoins demander la suspension de sanctions, comme les saisies ou les expulsions.

Après déposition du dossier, le demandeur est inscrit au fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP).
La commission étudiant le dossier établit les solutions possibles afin de traiter le surendettement (plan de redressement, rétablissement personnel ou mesures imposées). Pour tous vos besoins budgétaires, la pause immobilière vous propose également de nombreuses astuces et conseils immobiliers.

Comment obtenir le remboursement d’une dette locative ?

Quel est le délai de prescription d’une dette locative ?

Le délai de prescription est de trois ans, même après le départ du loueur.

Quelle sont les autres procédures envisageables pour agir contre le locataire en cas de loyer impayé ?

Pour agir contre le locataire en cas de loyer impayé, vous pouvez recourir à une procédure simplifiée d’apurement. Il s’agit d’un accord à l’amiable où le loueur et le bailleur peut se mettre d’accord sur le recouvrement des loyers. Le loueur peut s’engager à rembourser le dû de manière échelonnée.

Le bailleur peut sinon renoncer à une partie de la dette en échange d’un remboursement échelonné de la dette et de la reprise du paiement régulier des loyers. Enfin, le bailleur peut aussi totalement renoncer à la somme due. Cela se fait à condition que le loueur s’engage à reprendre les paiements réguliers des loyers.

Le bailleur peut également recourir à son assurance loyers non payés, s’il en a une. L’assureur vous remboursera puis demandera le remboursement directement au loueur.
Enfin, le bailleur peut recourir à un huissier de justice si l’accord à l’amiable d’aboutit pas. Il va envoyer un commandement de payer au locataire qui dispose de délais de paiement de deux mois pour s’acquitter de ses arriérés. Si ce n’est toujours pas le cas et que votre bail possède une clause résolutoire, le juge procédera à sa résiliation.

Vous pourrez récupérer le dépôt de garantie, qui normalement est égal à un mois de loyer. Si la garantie de suffit pas, il faudra porter l’affaire devant les tribunaux.