Vous êtes propriétaire de votre logement. Vous aimeriez recouvrer votre capital, mais vous êtes très attaché à votre lieu de vie et hésitez à vendre votre maison. L’une des solutions est la vente avec droit d’usage et d’habitation. Tournez-vous vers votre agence immobilière, elle vous présentera les diverses les dépenses restant à charge après la vente afin de pouvoir prendre une décision éclairée.
Vente avec droit d’usage et d’habitation : qu’est-ce que c’est ?
Cette forme de vente immobilière permet au vendeur de demeurer dans le logement après la vente, soit dans un cadre viager (jusqu’au décès) soit pour une durée préalablement déterminée. Le droit d’usage peut porter sur la totalité du bien ou sur une partie. Les frais et dépenses ultérieurs sont déterminés en fonction de la proportion du bien. Cette vente avec droit d’usage et d’habitation est régie par les articles 605, 606 et 635 du Code civil.
Qu’est-ce que les « restes à charge » et qui doit les payer ?
Votre agence immobilière peut vous renseigner sur les dépenses ultérieures liées au droit d’usage et d’habitation. Il s’agit principalement de tous les frais d’entretien et de réparations liés à l’usage normal, les gros travaux et ceux liés à la structure du bâti étant à la charge du nouveau propriétaire. Toutes les charges liées à l’usage domestique (eau, électricité, etc.) sont très logiquement à la charge de l’occupant. Si la durée d’usage est temporaire, il peut être fait un état des lieux au moment de la vente, celui-ci pouvant faire référence à la fin du droit.
Au niveau des impôts, l’usager est tenu de régler la taxe d’habitation (selon les conditions d’exigibilité en vigueur) car c’est un impôt d’usage (déchets ménagers, voirie, etc.). Il doit aussi s’acquitter, au cas échéant de l’impôt sur la fortune, l’habitation étant estimée dans sa valeur vénale. Le nouveau propriétaire est redevable du foncier qui, légalement, ne peut pas être demandé à l’usager. Cependant, cet impôt peut faire l’objet d’un arrangement formalisé par le notaire sur l’acte de vente, précisant qui aura la charge de son règlement.
De manière plus générale, en matière de prise en charge des dépenses et frais ultérieurs à la vente avec droit d’usage et habitation, des dispositions particulières peuvent être instituées et inscrites sur l’acte de vente. Il peut s’agir par exemple de la prise en charge par l’acquéreur de tout ou partie des dépenses d’entretien courantes, ou des impôts locaux et fonciers. Ces conditions particulières ne sont pas limitées par la loi et sont décidées au libre choix des deux parties.
Quelles différences entre droit d’usage et usufruit ?
Comme on le voit, cette cession est très proche de la vente avec usufruit. Elle en diffère cependant par plusieurs points qu’il est important de ne pas négliger et de faire apparaître dans le contrat de vente. Il s’agit donc de ces dépenses naturellement liées à l’usage du bien et restant à charge du vendeur après la transaction.
En effet, cette jouissance est plus restreinte dans le cadre du droit d’habitation que celle permise par l’usufruit. Elle se limite strictement au sens d’autorisation du terme « droit » et ne peut faire l’objet d’aucune transaction. La location ou l’occupation par des tiers autres que ceux de la cellule familiale (conjoint et enfants) ne sont pas permises, même à titre gracieux. Ce droit ne peut être cédé, transmis ou faire office de garantie d’hypothèque. De fait, il n’y a pas là de dépense supplémentaire, mais l’impossibilité totale de faire fructifier le droit d’usage.