Le principe de l’usufruit d’un bien peut paraître à première vue complexe. Qui est réellement propriétaire du bien immobilier ? Est-ce qu’il peut être vendu avec ou sans l’accord de l’usufruitier ? Peut-on vendre son usufruit ? Ces interrogations reviennent souvent lorsque l’on se retrouve dans cette situation. C’est pourquoi il est important de bien comprendre le fonctionnement de l’usufruit afin de prendre ensuite les bonnes décisions.
Usufruit : Le principe de « démembrement de propriété »
Pour rappel, le « démembrement de propriété » a pour effet de donner des droits de propriété différents à plusieurs personnes : l’usufruitier et le nu propriétaire (article Cogedim). Chacun d’eux ont des droits différents sur le bien. En effet, l’usufruitier conserve le droit d’usage de l’habitation. Il peut y habiter ou le louer, et percevoir le montant des loyers. Toutefois, l’entretien du bien immobilier reste à sa charge. Il doit aussi s’acquitter de la taxe foncière et de la taxe d’habitation s’il y habite.
Par ailleurs, en ce qui concerne le nu-propriétaire, il possède la nue-propriété de l’habitation. Il ne peut percevoir les revenus générés par le bien et doit prendre en charge les gros travaux si ceux-ci sont jugés nécessaires. Par contre, l’avantage est qu’au décès de l’usufruitier le nu-propriétaire récupèrera la pleine propriété du bien en question sans rien payer. C’est pourquoi le « démembrement de propriété » est souvent utilisé lors des successions, ou des donations.
Cependant, il arrive parfois que le nu-propriétaire ou l’usufruitier veulent vendre leur part de l’habitation. Il faut savoir que cela est généralement possible sans l’accord préalable de l’autre membre de la propriété, car, en soi, cela n’affecte pas les règles de l’accord préalable entre le nu-propriétaire et l’usufruitier. C’est juste que le nouvel acquéreur devra accepter les conditions de nue-propriété déjà établies auparavant.
Par contre, il est courant que des litiges apparaissent entre l’usufruitier et le nu-propriétaire lorsque l’un des deux veut vendre le bien, car dans ce cas précis, l’accord des deux parties est bien souvent obligatoire, sauf si une clause avait été signée dans laquelle l’usufruitier ne pouvait refuser une éventuelle vente de la maison.
Peut-on vendre son usufruit ?
À la question peut-on vendre son usufruit ? La réponse est oui. Vous pouvez vendre votre usufruit sans l’accord préalable du nu-propriétaire. Il est plutôt rare que cette option soit choisie car en vendant votre usufruit vous perdrez la jouissance de l’usage et les bénéfices de votre habitation. Toutefois, cette solution peut être à envisager si vous avez besoin d’argent disponible rapidement.
D’autre part, le rachat de l’usufruit d’un bien immobilier peut être intéressant pour le nouvel acquéreur car elle vous permet de bénéficier de l’usage d’une habitation. Vous pouvez y vivre ou le louer. Cela est donc un investissement immobilier qui peut être avantageux grâce à la décote relatif au droit d’usufruit d’un bien. Vous paierez le bien moins cher que si vous l’aviez acheté en pleine propriété, et vous pourrez en avoir les bénéfices d’usage. Toutefois, il est vrai que le droit d’usufruit s’arrêtera à la mort du premier usufruitier, et si celle-ci survient rapidement vous n’aurez pas eu le temps de rentabiliser votre investissement. C’est pourquoi cette option peut être risquée.
Vente de son usufruit et conséquences pour le nu-propriétaire
Si l’usufruitier décide de vendre son usufruit, il faut savoir que le droit d’usufruit prendra fin au décès du premier usufruitier. Le nu-propriétaire pourra donc devenir pleinement propriétaire de son bien immobilier au moment du décès de l’usufruitier original, il n’aura pas besoin d’attendre le décès du deuxième usufruitier. À partir de ce moment-là, il pourra donc récupérer le logement pour son usage personnel et en devenir le seul et unique propriétaire.