Vous souhaitez acquérir ou louer un bien immobilier ? Le diagnostic ERP (État des Risques et Pollutions) est une étape incontournable de votre projet. Ce document obligatoire vous informe sur les risques naturels, technologiques et liés à la pollution des sols auxquels le bien est exposé.
Mais qu’est-ce que cela signifie concrètement ? Pourquoi ce diagnostic est-il si important ? Et comment se déroule-t-il ? Pour vous aider à y voir plus clair, nous vous proposons de décrypter ce document essentiel en 10 questions/réponses.
Table of Contents
1. Qu’est-ce qu’un diagnostic ERP ?
Un diagnostic ERP (État des Risques et Pollutions) est un état des lieux exhaustif qui recense tous les risques connus et potentiels auxquels un bien immobilier est exposé.
Il s’agit d’un véritable « passeport santé » du bien, qui informe l’acheteur ou le locataire sur les dangers naturels (inondations, séismes, etc.), technologiques (industries à risque, transport de matières dangereuses, etc.) et liés à la pollution des sols (présence de substances toxiques, etc.) pouvant affecter le bien et ses occupants.
Il est transmis dans le cadre du dossier de diagnostic technique (DDT) au plus tard le jour de la signature de l’acte authentique de vente ou du contrat de location.
2. Pourquoi le diagnostic ERP est-il obligatoire ?
Le diagnostic ERP est obligatoire pour toutes les transactions immobilières, qu’il s’agisse d’une vente ou d’une location. Il ne concerne cependant que les zones à risque délimitées par un arrêté préfectoral.
Il présente plusieurs intérêts :
- Transparence : Il garantit une information transparente sur l’état du bien, permettant à l’acheteur ou au locataire de prendre une décision éclairée.
- Sécurité : Il permet d’identifier les potentiels risques et de prendre les mesures nécessaires pour les réduire ou s’en protéger.
- Responsabilité : Il responsabilise les vendeurs et les bailleurs, qui doivent informer les acquéreurs ou locataires des risques encourus.
- Prévention : Il encourage la prévention des risques en incitant à réaliser des travaux de remise en état si nécessaire.
3. Que contient un diagnostic ERP ?
Un diagnostic ERP recense de nombreux risques, notamment :
- Les risques naturels : inondations, mouvements de terrain, séismes, feux de forêt, etc.
- Les risques technologiques : installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE), transport de matières dangereuses, proximité d’une centrale nucléaire, etc.
- Les risques miniers : cavités souterraines, anciennes exploitations minières, etc.
- Les risques liés à la pollution des sols : présence de substances polluantes (hydrocarbures, métaux lourds, etc.), sites et sols pollués.
- Le risque radon : gaz radioactif naturellement présent dans certains sols.
4. Qui peut réaliser le diagnostic ?
Le diagnostic ERP peut être établi gratuitement par le propriétaire du bien, toutes les informations nécessaires étant disponibles sur le site Géorisques ou à la Mairie. Il est toutefois fortement conseillé de faire appel à des diagnostiqueurs immobiliers certifiés, seuls habilités à réaliser un diagnostic ERP.
Ces professionnels disposent des compétences et des connaissances requises pour :
- Interpréter les documents techniques : plans de prévention des risques, arrêtés préfectoraux, etc.
- Identifier les risques spécifiques à chaque bien : en fonction de sa localisation, de sa nature et de son environnement.
- Rédiger un rapport clair et détaillé : qui présente de manière synthétique les résultats de l’évaluation.
5. Pourquoi faire appel à un professionnel ?
Faire appel à un diagnostiqueur immobilier certifié présente de nombreux avantages :
- Expertise : Il possède les connaissances techniques et réglementaires nécessaires pour réaliser un diagnostic fiable.
- Objectivité : Il effectue une évaluation neutre et indépendante du bien.
- Assurance : Le diagnostic est couvert par une assurance responsabilité civile, vous protégeant en cas d’erreur ou d’omission.
- Conformité : Le diagnostic est réalisé conformément à la réglementation en vigueur.
6. Quelle est la réglementation applicable et son évolution ?
C’est l’article L 125-5 du Code de l’environnement qui définit la réglementation applicable en matière d’État des Risques et Pollution. Les zones à risques sont définies par des arrêtés préfectoraux et consultables sur Géorisques.
La législation étant en constante évolution, il est important de se tenir informé des dernières nouveautés réglementaires. Par exemple, il est à noter que :
- Depuis le 1er janvier 2023, le diagnostic doit être fourni dès la première visite du bien (vente ou location) et donc mentionné dès l’annonce immobilière ;
- Le 1er janvier 2025, le diagnostic aura une nouvelle obligation liée aux risques d’incendies dans certaines zones. Il devra indiquer l’obligation de débroussaillement issue de la loi du 10 juillet 2023.
7. Quel est le coût du diagnostic ?
Le coût d’un diagnostic ERP est fixé librement. Il varie en fonction de la superficie du bien, de sa localisation et de la complexité des recherches à effectuer.
En moyenne, il se situe autour de 50 euros. Toutefois, il peut être plus élevé dans les grandes villes, comme Paris ou Lyon.
8. Quelle est sa durée de validité ?
La durée de validité d’un diagnostic ERP est de 6 mois à compter de sa date de réalisation. En cas de modification de la réglementation ou du plan de prévention durant cette période, le diagnostic est à refaire.
9. Quelles sont les conséquences d’un diagnostic défavorable ?
Un diagnostic ERP défavorable peut sembler être une mauvaise nouvelle, mais il est important de garder en tête qu’il s’agit avant tout d’un outil d’information.
Différentes options s’offrent aux parties :
- Contacter un expert : pour obtenir des conseils personnalisés et un accompagnement adapté.
- Baisser le prix de vente ou de location : l’acheteur ou le locataire peut négocier un prix moins élevé pour compenser les risques encourus.
- Réaliser des travaux : le vendeur ou le bailleur peut être contraint de réaliser des travaux de remise en état pour réduire les risques.
- Souscrire une assurance spécifique : Certaines assurances couvrent les dommages causés par les risques naturels ou technologiques.
- Annuler la transaction : dans certains cas, l’acheteur ou le locataire peut se retirer de la transaction si les risques sont jugés trop importants.
10. Le diagnostic ERP a-t-il un impact sur l’environnement ?
Le diagnostic ERP contribue indirectement à la protection de l’environnement en incitant à une meilleure connaissance des risques et à la mise en œuvre de mesures de prévention. Il favorise ainsi une gestion plus durable du territoire.
Le diagnostic ERP est un outil indispensable pour toute transaction immobilière. Il vous permet d’acquérir ou de louer un bien en toute connaissance de cause et de prendre les mesures nécessaires pour votre sécurité et celle de votre famille. En faisant appel à un diagnostiqueur immobilier certifié, vous vous assurez d’obtenir un diagnostic fiable et conforme à la réglementation en vigueur. N’hésitez pas à solliciter l’avis d’un professionnel de l’immobilier ou d’un juriste pour vous accompagner dans vos démarches.