Vendre un logement occupé par un locataire peut sembler complexe, mais il s’agit d’une situation courante et bien encadrée par la loi. Que vous soyez propriétaire ou locataire, il est essentiel de comprendre vos droits et obligations respectifs.
Ce guide vous accompagnera tout au long du processus de vente, en vous expliquant notamment comment organiser les visites en respectant la réglementation en vigueur.

Le droit de visite du propriétaire : un équilibre à trouver

Le droit de visite du propriétaire d’un logement loué est encadré par la loi et la jurisprudence. Bien que le Code civil autorise le propriétaire à visiter son bien pour des raisons légitimes, comme la vente, cet exercice doit être effectué dans le respect des droits du locataire.
Les règles à respecter sont les suivantes :
• Le propriétaire doit informer le locataire de sa visite, généralement 48 heures à l’avance. Ce délai permet au locataire d’organiser son emploi du temps et de prendre les dispositions nécessaires ;
• Les visites doivent se dérouler pendant des heures décentes, c’est-à-dire en dehors des heures de repos du locataire. Il est recommandé de privilégier les heures ouvrables (généralement entre 9h et 19h). La loi limite les visites à deux heures par jour ouvrable et exclut les dimanches et jours fériés ;
• La durée des visites ne doit pas excéder un temps raisonnable, afin de ne pas perturber excessivement la vie du locataire ;
• Le propriétaire ne peut pas pénétrer dans les pièces où le locataire a des effets personnels sans son accord.

Ces règles visent à trouver un équilibre entre le droit du propriétaire de vendre son bien et le droit du locataire à une vie paisible. Il est important de noter que les modalités des visites peuvent également être précisées dans le bail de location.

La clause de visite dans le bail : un complément à la loi

Si la loi encadre de manière générale le droit de visite du propriétaire d’un logement loué, le bail peut apporter des précisions supplémentaires. Cette clause, lorsqu’elle existe, définit les modalités concrètes des visites : fréquence, horaires, durée, présence du locataire, etc.
Il est important de noter que cette clause doit être conforme à la loi. Les dispositions légales priment sur les clauses contractuelles.
L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 est particulièrement explicite sur le droit de visite : il pose un principe général de liberté pour le locataire, tout en reconnaissant le droit du propriétaire de faire visiter son bien. S’il ne fixe aucune règle, il pose des limites claires : les visites ne peuvent excéder deux heures par jour ouvrable et sont interdites les jours fériés.
Typiquement, un bail contiendra une clause de visite formulée de la manière suivante :
« En cas de mise en vente ou relocation, le locataire devra laisser visiter les lieux loués au bailleur ou son mandataire deux heures pendant les jours ouvrables qui lui seront précisés par ces derniers ou, à défaut d’accord, entre 17 heures et 19 heures. »
En cas de litige concernant l’interprétation de cette clause, il est recommandé de se référer au bail et, si nécessaire, de consulter un professionnel du droit immobilier.

Les conséquences d’un refus de visite : les recours du propriétaire

Le locataire ne peut pas refuser systématiquement les visites sans motif valable. Un tel comportement peut être considéré comme une entrave à la jouissance paisible du bien par le propriétaire et ouvrir droit à des sanctions.
Le propriétaire dispose de plusieurs recours :
• En cas de refus répété, le propriétaire peut saisir le tribunal pour obtenir une autorisation de visite. Le juge pourra alors fixer les modalités de ces visites, en tenant compte des droits de chaque partie ;
• Si le refus du locataire entraîne un préjudice financier pour le propriétaire (par exemple, le report d’une vente), ce dernier pourra demander des dommages et intérêts.

Faciliter les visites : les obligations du locataire et les bonnes pratiques

Le locataire a l’obligation de faciliter les visites du logement, notamment en cas de vente. Cela implique :

• Il doit permettre l’accès aux pièces principales du logement, sauf celles qui sont strictement privées (comme les placards personnels) ;
• Il peut demander au propriétaire de ne pas photographier certaines pièces ou de ne pas ouvrir certains placards ;
• Une communication claire et respectueuse entre le propriétaire et le locataire est essentielle pour éviter les malentendus et les conflits. Le locataire doit informer le propriétaire de ses disponibilités et répondre aux demandes de visites dans un délai raisonnable ;
• Il est important de noter que la présence du locataire n’est pas obligatoire lors des visites. Cependant, sa présence peut faciliter le bon déroulement de celles-ci et permettre de répondre aux questions éventuelles des acquéreurs potentiels.

Pour assurer le bon déroulement des visites, quelques recommandations sont à suivre :
• Le propriétaire doit s’assurer que le logement est propre et en bon état pour donner une bonne image du bien ;
• Le propriétaire doit faire preuve de flexibilité en tenant compte des contraintes du locataire, notamment en ce qui concerne les horaires des visites.

Le droit de préemption du locataire : une opportunité d’acquérir le logement

Lorsqu’un propriétaire souhaite vendre un logement occupé, le locataire bénéficie d’un droit de préemption. Cela signifie qu’il a la priorité pour acheter le logement, aux mêmes conditions que celles proposées à tout autre acquéreur potentiel.
Pour exercer ce droit :
• Le propriétaire doit informer le locataire par écrit de son intention de vendre ;
• Le locataire dispose d’un délai légal (généralement deux mois) pour faire connaître son intention d’acheter le logement et formuler une offre d’achat équivalente à celle d’un éventuel acquéreur.

Ce droit est encadré par la loi et doit être mentionné dans le contrat de location. Il offre au locataire une opportunité unique d’acquérir son logement et de devenir propriétaire.

Le droit de visite, le droit de préemption, le respect de la vie privée, les obligations du locataire… La vente d’un logement occupé est un processus complexe qui requiert une connaissance approfondie du droit immobilier. Pour vous assurer de respecter toutes les formalités légales et de sécuriser votre transaction, confiez votre projet à un agent immobilier expérimenté.