Acheter un bien immobilier en démembrement demande certains pré-requis. Vous souhaitez faire un investissement immobilier ou anticiper une donation sans frais de succession ? Un achat en démembrement est une solution intéressante pour l’acheteur. De plus en plus utilisée, cette technique connaît une intensification ces dernières années. Par cet acte, deux personnes acquièrent la propriété de la moitié d’un même bien et des prérogatives différentes.
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Acheter un bien immobilier en démembrement: Comprendre le mécanisme
L’article 544 du code civil accorde trois attributs au propriétaire d’un bien : l’usus, le fructus et l’abusus. Pour simplifier, on dira que ce dernier peut s’y loger (user de son bien), percevoir des loyers s’il loue son bien (en récolter les fruits) et vendre son bien (l’aliéner). Lorsqu’un bien est démembré, ces prérogatives sont réparties entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.
- L’usufruitier est celui qui use et jouit du bien : il peut donc y vivre et en tirer profit. Il est ainsi autorisé à louer ce logement et à recouvrer les revenus de la location. En contrepartie, l’usufruitier doit entretenir l’habitation et payer la taxe foncière. Il est redevable de l’IFI (l’impôt sur la fortune immobilière) le cas échéant.
- Le nu-propriétaire est le seul à avoir la possibilité de vendre le bien, mais il ne pourra ni l’occuper ni le louer.
Dans quels cas acheter un bien immobilier en démembrement ?
Une technique intéressante pour investir à moindre coût
Le prix d’un achat immobilier en démembrement est impacté par son mode d’acquisition puisqu’il est ventilé entre le nu-propriétaire et l’usufruitier. La répartition est de l’ordre de 60 % à la charge du premier et de 40 % à la charge du second.
Acheter un bien en tant que nu-propriétaire permet donc d’en obtenir un prix attractif. En outre, sur ce bien, il n’est pas fiscalement imposable à l’IFI ni redevable de la taxe foncière puisqu’il n’a pas de revenus fonciers. Une fois le démembrement de propriété terminé, le nu-propriétaire acquiert le bien dans son intégralité sans modification du prix initial. N’hésitez pas à consulter votre agence immobilière pour de plus amples informations.
Une méthode pour transmettre son bien immobilier sans frais de succession
Pour céder un bien à ses enfants, l’achat en démembrement simple
C’est un achat familial où ascendants et descendants sont propriétaires de la moitié du bien. Les enfants ont la nue-propriété et les parents l’usufruit. Au décès du dernier parent survivant, les enfants deviennent propriétaires de l’intégralité du bien, et ce sans payer le droit de succession.
L’idéal pour les couples non mariés et les familles recomposées, l’achat en démembrement croisé
Dans ce cas, le premier membre du couple achète à la fois la nue-propriété de la moitié du bien et l’usufruit de l’autre moitié. Le deuxième fera la même chose en inversant les droits de propriété.
À la mort de l’un des deux, le survivant sera pleinement propriétaire de la moitié dont il était nu-propriétaire et restera l’usufruitier du complément (les descendants du défunt en conservent la nue-propriété). Il peut ainsi continuer à y habiter et les enfants hériteront de l’intégralité du bien à sa disparition.
L’achat en SCI familiale
Une société civile immobilière se créée entre plusieurs membres d’une même famille. Le principe demeure identique : des parts de la société sont détenues pour moitié en nue-propriété et pour moitié en usufruit, pendant toute la période de démembrement.
Au décès d’un des associés, les survivants deviennent pleinement propriétaires de la partie antérieurement détenue en nue-propriété par le défunt. Ils restent usufruitiers sur leur quotité initiale.
D’une durée minimum de 5 ans, le démembrement temporaire de votre bien immobilier peut s’avérer être un bon investissement. C’est du moins une technique habile et légale pour contourner les frais de succession. Elle vous proposera les biens immobiliers adaptés à cette opération.