La loi Pinel, en vigueur depuis le 1er janvier 2015, est une des niches fiscales préférées des Français. Elle a favorisé l’investissement locatif en accordant des réductions d’impôts aux acquéreurs d’un logement neuf. Le dispositif a fait l’objet d’une ultime reconduction jusqu’au 31 décembre 2024 à des taux cependant moins avantageux. Il cohabitera durant deux ans avec son successeur, le Pinel Plus ou Super Pinel, qui exigera, dès le 1er janvier 2023, des critères de construction plus sévères.
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La loi Pinel, c’est quoi ?
La loi Pinel est une mesure de défiscalisation, incitative à l’investissement locatif.
Elle offre une réduction d’impôt aux acquéreurs d’un logement neuf dans un immeuble collectif situé en zones tendues du territoire français. L’immeuble doit bénéficier d’un niveau de performance énergétique fixé par décret.
Le bien est loué nu, à titre de résidence principale, pour une durée minimale de six ans, à des locataires ayant un niveau de ressources plafonné. Le montant du loyer est également encadré.
Le taux de réduction de l’impôt augmente selon la durée de l’engagement de location dans une limite de 12 ans.
Les différences entre le Pinel actuel et le Pinel Plus
Le dispositif Pinel Plus reprend les conditions et le fonctionnement de la loi Pinel Classique et propose les mêmes avantages fiscaux. Mais il subit un changement majeur, l’ajout de critères stricts d’environnement et de qualité d’usage du bien.
L’investissement locatif demeure intéressant. Mais il faudra investir dans des logements qualifiés par le gouvernement « d’exemplaires sur le plan social et environnemental ».
Les critères environnementaux
Le gouvernement a fixé la barre des critères environnementaux au-delà de la norme énergétique actuelle.
Les logements neufs acquis dès 2023 devront respecter les niveaux énergétiques de la RE 2020 (réglementation environnementale) qui n’entreront en vigueur qu’en 2025. Ceux acquis en 2024 devront en plus justifier d’un DPE classé A.
Les logements acquis en 2023 et 2024 et faisant l’objet d’une réhabilitation devront quant à eux présenter un DPE classé B.
Enfin, pour les biens obtenus sur la base d’un permis de construire demandé avant le 1er janvier 2022, les critères seront fondés sur le label d’Etat E+C et l’étiquette A du DPE sera exigée.
Les critères de qualité d’usage
C’est l’un des grands changements de la loi Pinel Plus. Les biens doivent respecter trois critères de qualité et d’usage.
Les deux premiers concernent les surfaces minimales d’habitation et de l’espace extérieur (terrasse, balcon, etc., désormais obligatoire) selon la typologie du bien.
| Type de logement | M² minimum espace habitable | M² minimum espace extérieur |
| T1 | 28 | 3 |
| T2 | 45 | 3 |
| T3 | 62 | 5 |
| T4 | 79 | 7 |
| T5 | 96 | 9 |
La troisième condition concerne les logements de 3 pièces et plus qui devront bénéficier d’une double exposition (fenêtres ou portes-fenêtres sur au moins deux façades différentes).
Les critères fiscaux
Les critères fiscaux de la loi Pinel sont une réduction d’impôt sur le revenu qui s’opère à partir du prix de revient net du logement. L’avantage fiscal est réparti sur la durée de l’engagement de location.
Il sera toujours possible d’accéder à l’ancien Pinel en 2023 et 2024, mais les taux de réduction sont revus à la baisse.
| Année | Engagement 6 ans | Engagement 9 ans | Engagement 12 ans |
| 2023 | 10,5 %, | 15 % | 17,5 % |
| 2024 | 9 % | 12 % | 14 % |
Les logements répondant aux nouveaux critères environnementaux et de qualité d’usage seront quant à eux éligibles au Pinel Plus dès le 1er janvier 2023 aux taux pleins de 12 %, 18 % et 21 %.
Comment bénéficier de la loi Pinel Plus ?
L’accès au dispositif Pinel Plus est réservé aux contribuables majeurs, fiscalement domiciliés en France, souhaitant effectuer un investissement immobilier locatif.
Ès qualité, vous devez respecter les plafonnements imposés tant en matière de fixation des loyers que de ressources maximales des locataires.
Le respect du plafond de loyer et de sa méthode de calcul est essentiel pour ne pas risquer de perdre votre réduction fiscale. Le calcul du loyer Pinel s’appuie sur le prix au m² fixé pour la zone, la surface pondérée du logement et l’application d’un coefficient multiplicateur.
Enfin, il convient avant tout, au moyen de nombreux simulateurs en ligne, de vérifier la rentabilité de votre opération de défiscalisation. L’avantage fiscal n’aura d’intérêt que si votre déduction est inférieure ou égale au montant de votre impôt annuel et ce, pendant toute la période d’engagement de location.
Le dispositif Pinel Plus ou Super Pinel a été conçu pour cohabiter pendant deux années avec le Pinel Classique qui verra ses avantages fiscaux progressivement diminuer. Son objectif est de mettre sur le marché locatif des logements de qualité énergétique et environnementale exemplaires et c’est au prix de l’acceptation de ses nouvelles normes que tous les avantages et la réduction d’impôt aux taux pleins de l’ancien Pinel seront maintenus.
Si vous avez des questions, n’hésitez pas à contacter un professionnel de l’immobilier qui étudiera votre projet et vous proposera des solutions d’investissement locatif adaptées à votre situation.