Près de 67 % des personnes majeures sous tutelle familiale et 45 % des majeurs sous tutelle professionnelle ont des biens immobiliers. Elles n’ont pas la possibilité juridique de vendre seules leur logement. Pour réussir leur transaction immobilière, la représentation du tuteur et l’accord d’un juge sont nécessaires. Vous êtes tuteur d’une personne vulnérable ou vous souhaitez le devenir ? Cette personne désire-t-elle vendre son logement ? Découvrez ce qu’il faut savoir avant de vous rendre dans une agence immobilière.
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La tutelle : une mesure de protection judiciaire
Qu’est-ce que le régime de tutelle ?
Pour protéger une personne mineure dont les parents n’exercent plus leur autorité parentale, un tuteur est désigné. Cette mesure judiciaire se nomme la “tutelle”. Elle est applicable à certaines personnes majeures vulnérables dont les facultés physiques ou mentales sont altérées. La personne n’étant plus en mesure de veiller à ses propres intérêts, c’est le tuteur qui la représente dans tous les actes civils. Le tuteur légal gère notamment son patrimoine et administre ses biens.
C’est le juge qui statue et décide d’une mise sous tutelle. Il nomme le tuteur en rendant une ordonnance. Il peut indiquer précisément, à n’importe quel moment, les actes que la personne peut faire en autonomie ou non.
La tutelle se distingue de la curatelle. Dans ce cas, le majeur est en état d’agir lui-même. Il bénéficie de conseils et de contrôles dans ses actes de la vie civile.
Le régime de tutelle concerne donc :
- les mineurs dont les parents n’exercent plus leur autorité parentale ;
- les personnes ayant des facultés mentales altérées ;
- les personnes physiquement dans l’incapacité d’exprimer leur volonté.
Procédure à suivre pour une mise sous tutelle
Une première demande de mise sous tutelle doit être faite auprès du juge des contentieux de la protection par les personnes suivantes :
- la personne concernée par la demande de protection ;
- la personne qui vit avec la personne à protéger ;
- un parent ou toute autre personne ayant un lien familial (beau-père, belle-sœur par exemple) ;
- une personne majeure qui entretient des rapports réguliers avec la personne à protéger ;
- le Procureur de la République.
La durée de la mise sous protection est limitée à 5 ans. La mesure peut être prononcée pour une durée de 10 ans si les conditions physiques ou mentales de l’adulte protégé ne sont pas susceptibles de s’améliorer.
Vendre le bien d’une personne sous tutelle : démarches préalables
Pour vendre le logement d’une personne majeure protégée, vous devez demander une autorisation préalable au juge des tutelles. Vous êtes en effet le seul à pouvoir signer les actes de vente. Pour vous autoriser à vendre le bien mais également à vendre votre usufruit sur ce bien, le juge émet une ordonnance. Cette procédure officielle est indispensable. Sans l’accord du juge et la signature du tuteur, la vente est nulle.
Le juge des tutelles statue seul. Il s’appuie sur une expertise faite en amont. Il peut demander une estimation du prix de vente par une agence immobilière.
Cas d’un propriétaire mineur sous tutelle
Un mineur sous tutelle peut vendre un bien immobilier s’il est représenté par son tuteur. L’accord du juge des tutelles est également indispensable. Il prend sa décision en fonction de l’intérêt de l’enfant protégé. Sa décision prend la forme d’une ordonnance sur requête. Enfin, il ne faudra pas négliger l’obligation de transparence liée à la vente immobilière. Par cette dernière, le vendeur s’engage auprès de l’acquéreur à lui transmettre toutes les informations nécessaires à une prise de décision libre et éclairée.
Un propriétaire sous tutelle ne peut donc pas vendre son logement seul. L’accord du juge des tutelles en amont et la signature du tuteur sont obligatoires.