Lors de la restitution d’un logement par le locataire à son propriétaire, des litiges peuvent survenir. L’état du logement rendu peut être impeccable selon le locataire et gravement dégradé selon l’appréciation du propriétaire. Les situations dans lesquelles ces litiges sont possibles sont nombreuses. Il peut s’agir d’une simple différence d’appréciation faite de bonne foi, d’une exagération faite exprès par le propriétaire. Le propriétaire peut aussi faire une retenue sur caution pour des actions du précédent locataire ayant engendré des dégâts imputés au locataire actuel. Dans ce genre de situation, il existe plusieurs solutions pour régler un litige de retenue sur caution à l’amiable, par conciliation ou devant la justice en dernier recours.
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Ce qu’il faut savoir sur le dépôt de garantie
Le dépôt de garantie est une somme d’argent versée par le locataire au bailleur pour protéger ce dernier contre d’éventuelles dégradations de son bien. Le montant du dépôt de garantie ne peut dépasser l’équivalent d’un mois de loyer pour un logement non meublé et deux mois de loyer pour un logement meublé.
Restitution du dépôt de garantie
La restitution du dépôt de garantie doit être faite par le propriétaire dans un délai d’un mois maximum après la fin du contrat de location, c’est-à-dire après la restitution des clés, si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux de sortie et s’il n’y a pas d’impayés de charges ou de loyers.
En cas de dégradations ou d’impayés, le délai est prolongé jusqu’à deux mois après la restitution des clés. En cas de non-restitution du dépôt par le locataire, le montant dû au propriétaire est majoré de 10% du loyer hors charges pour chaque mois de retard. Toutefois, le propriétaire peut garder 20% du montant dans l’attente du règlement des charges annuelles de copropriété.
Les cas où le propriétaire peut faire une retenue sur le dépôt de garantie
La retenue sur caution peut être source d’un litige. Des retenues sur le dépôt de garantie peuvent être faites par le propriétaire dans deux cas bien précis. Le premier est celui où le locataire ne s’acquitte pas de tous les loyers dus, charges comprises. Le second est celui où les dégradations causées par le locataire nécessitent des travaux pour la remise en état du logement.
Les dégradations imputées au locataire et justifiant la retenue ne doivent pas relever de l’usure normale du logement, comme les marques laissées au sol par les meubles ou l’électroménager ou une peinture qui a juste perdu son éclat.
Pour justifier la retenue, les dégâts doivent aussi être inscrits sur l’état des lieux de sortie et ne pas figurer sur l’état des lieux d’entrée.
Le cas particulier des dégâts provoqués par le précédent locataire
Il peut arriver que le propriétaire impute des dégâts provoqués par le précédent locataire à l’actuel locataire et les prenne comme prétexte pour une retenue sur le dépôt de garantie.
Cette situation litigieuse peut survenir pour diverses raisons. Les dégâts peuvent avoir effectivement été provoqués par le précédent locataire sans qu’ils soient inscrits dans l’état des lieux de sortie, et ce, par omission ou parce que les dégâts étaient indécelables ou cachés par le locataire sortant. Le propriétaire peut aussi être de mauvaise foi et vouloir ponctionner le dépôt de garantie de l’actuel locataire en lui imputant des dégâts dont il n’est pas responsable.
Comment régler un litige de retenue sur caution ?
Si le propriétaire veut faire une retenue sur caution pour des actions du précédent locataire, le propriétaire peut résoudre la situation et tenter de récupérer la totalité de son dépôt de plusieurs façons.
La première chose à faire est de protester auprès du propriétaire lui-même. Il faut tenter de s’entendre avec lui à l’amiable, sans l’intervention d’un tiers.
Si les deux parties n’arrivent pas à se mettre d’accord, le locataire a la possibilité de saisir la commission départementale de conciliation. La démarche doit se faire par lettre recommandée avec accusé de réception en joignant une copie du contrat de location et de tous les documents jugés utiles. La commission a pour rôle de concilier les deux parties et de trouver une solution à l’amiable au litige.
Que faire en cas d’échec de conciliation ?
En cas d’échec de la conciliation, le locataire peut saisir le tribunal d’instance. Pour que sa demande soit recevable, elle doit être faite dans un délai ne dépassant pas les trois ans à partir de la date à laquelle le propriétaire devait restituer le dépôt de garantie. Avant de faire appel à la justice, le locataire doit envoyer une mise en demeure à son locataire pour lui demander de restituer le dépôt de garantie. Le mise en demeure doit être faite par courrier recommandé avec accusé de réception.
Devant la justice, le locataire n’est pas sûr d’obtenir gain de cause. Il peut lui être difficile de démontrer que les dégâts qui lui sont imputés ne sont pas de son fait, mais de celui du précédent locataire. Les états des lieux d’entrée et de sortie peuvent être des preuves solides si les dégâts n’y sont pas mentionnés.