Le Super Pinel ou Pinel + est un dispositif de défiscalisation qui a vu le jour en 2023. Il vise à remplacer l’ancien Pinel qui prendra fin le 31 décembre 2024 après deux années de cohabitation. L’avantage fiscal reste conséquent malgré des conditions d’éligibilité beaucoup plus strictes que son prédécesseur, tant sur la qualité que la localisation des biens.
Dans cet article, nous allons explorer les détails du Super Pinel, ses différences avec l’ancien dispositif, ses avantages pour les investisseurs et les conditions pour pouvoir en bénéficier.
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Le (roi) Pinel est mort, Vive le Super Pinel !
Réduit en 2023, puis en 2024, l’emblématique dispositif Pinel, né il y a 10 ans, vit ses derniers mois et s’achèvera le 31 décembre 2024. Il est d’ores et déjà remplacé par le Super Pinel ou Pinel +.
Mesure incitative à l’investissement locatif, la loi Pinel permet aux acquéreurs d’un logement neuf, situé dans un bâtiment collectif construit dans une zone tendue, de bénéficier d’une réduction d’impôt avantageuse.
L’immeuble doit respecter un niveau de performance énergétique défini par décret. Le bien doit être loué nu, à titre de résidence principale, et pour une durée minimale de six ans à des locataires ayant un niveau de ressources plafonné. Le montant du loyer est encadré.
Les taux de réduction d’impôts qui étaient, selon la durée d’engagement de location, de 12 %, 18 % et 21 % ne sont plus aujourd’hui que de 9 %, 12 % et 14 %.
Les candidats investisseurs disposent donc encore de quelques mois pour profiter des dernières opportunités dans le Pinel ancien.
Pour retrouver les avantages fiscaux du Pinel originel, il faut dorénavant s’intéresser au Super Pinel aux exigences beaucoup plus fortes en matière de performances énergétiques. Ce nouveau dispositif encourage les logements écologiques, incitant les investisseurs à opter pour des biens respectueux de l’environnement.
Le Super Pinel versus l’ancien Pinel
Le Super Pinel propose les mêmes avantages fiscaux que le Pinel ancien et en reprend les conditions et le fonctionnement. Il met l’accent sur l’emplacement et la qualité des logements.
Il favorise les QPV (Quartiers Prioritaires de la Ville) dont la revitalisation passe par une politique d’investissement immobilier.
Il ajoute des critères spécifiques d’environnement et de qualité d’usage.
- Les critères environnementaux
Les logements neufs doivent respecter les niveaux énergétiques de la RE 2020 qui n’entreront pourtant en vigueur qu’en 2025.
Les biens neufs doivent justifier d’un DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) classé A, ceux faisant l’objet d’une réhabilitation d’un DPE classé B et les logements dont le permis de construire a été demandé avant le 1er janvier 2022 doivent respecter les critères du label E+C et atteindre le niveau de performance de l’étiquette A du DPE.
- Les critères de qualité d’usage
Un projet Super Pinel doit considérer de nouvelles règles en matière d’agencement, de luminosité et d’espace habitable.
Ainsi, un logement de 3 pièces et plus doit bénéficier d’une double exposition (fenêtres ou portes-fenêtres sur au moins deux façades différentes).
Une surface minimale d’habitation et d’espace extérieur (balcon, terrasse, etc.) est exigée selon la typologie du bien.
| Typologie | Minimum habitable | Minimum extérieur |
| T1 | 28 m² | 3 m² |
| T2 | 45 m² | 3 m² |
| T3 | 62 m² | 5 m² |
| T4 | 79 m² | 7 m² |
| T5 | 96 m² | 9 m² |
Les avantages du Super Pinel pour les investisseurs
Investir dans un logement neuf en Pinel + présente plusieurs avantages pour l’investisseur locatif. Ils sont avant tout fiscaux, avec la réduction d’impôt, mais également personnels.
- Une réduction d’impôt
L’avantage fiscal prend la forme d’une déduction sur l’impôt qui s’opère à partir du prix de revient net du logement. Il est réparti sur la durée de l’engagement de location. Il ne s’agit pas d’une réduction des revenus imposables.
Pour 2024, les taux sont :
| Durée d’engagement | France métropolitaine | Outre-mer |
| 6 ans | 12 % | 23 % |
| 9 ans | 18 % | 29 % |
| 12 ans | 21 % | 32 % |
- Une qualité d’usage supérieure
Les nouveaux critères d’environnement et de qualité imposés favorisent la construction de logements durables et respectueux de l’environnement.
- Une facilité de mise en location
Le dispositif Super Pinel encourage la location en offrant une grande flexibilité aux investisseurs. De plus, il est possible de louer le logement à un ascendant ou un descendant, sous certaines conditions.
- Une valeur patrimoniale renforcée
Investir dans l’immobilier neuf via le Pinel + permet de constituer un patrimoine solide et durable.
- La sérénité de l’immobilier neuf
Les logements neufs sont généralement exempts de travaux majeurs pendant les premières années, offrant ainsi une tranquillité d’esprit à l’investisseur.
Les conditions d’éligibilité au Super Pinel
Le dispositif Super Pinel est réservé aux investisseurs locatifs majeurs, fiscalement domiciliés en France. Il reprend les mêmes conditions que le dispositif Pinel ancien :
- Le bien immobilier doit être neuf, construit dans un bâtiment collectif d’habitation, acquis sur plan ou en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement). Il peut s’agir de biens totalement rénovés ou construits par le contribuable lui-même.
- Le montant de l’investissement est plafonné à 300 000 € et deux biens immobiliers par an, avec un maximum de 5 500 €/m².
- Le logement doit être situé dans les zones A bis, A ou B1. Les zones reflètent la tension du marché immobilier. Il y a 5 zones en France : A bis, A, B1, B2 et C allant de la plus tendue à la moins tendue. Le Pinel + ne s’applique que dans les trois premières.
- L’acquéreur s’engage à louer le bien pour une durée de 6 ou 9 ans, qui peut être prolongée jusqu’à 12 ans.
- Le logement doit être loué en location nue, au titre de résidence principale, dans les 12 mois qui suivent sa finalisation.
- Les revenus des locataires ne doivent pas dépasser un plafond de ressources.
- Le montant du loyer est déterminé selon les règles imposées par le gouvernement. Il s’appuie sur le prix au m² fixé pour la zone, la surface pondérée du logement et l’application d’un coefficient multiplicateur.
Le Super Pinel, également appelé Pinel+, a été conçu pour succéder au Pinel ancien et encourager la construction de logements neufs, plus confortables et écoénergétiques, dans les quartiers prioritaires. Bien que les conditions d’éligibilité soient plus sévères, l’avantage fiscal est significatif. Si vous envisagez un investissement locatif, n’hésitez pas à solliciter l’expertise d’un professionnel de l’immobilier pour optimiser les bénéfices de ce dispositif.